【棗莊市薛城區城市建設綜合開發資產收益權產品】點評

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【棗莊市薛城區城市建設綜合開發資產收益權產品】點評

融資方

1、股權結構

2、企業內部治理結構

公司是由原棗莊市薛城區建設局（棗莊市薛城區住房和城鄉建設局的前身） 于 1989 年 6 月 1 日出資成立的全民所有制公司，初始注冊資本 57.9 萬元。截至 2019 年末，公司注冊資本和實收資本均為 20390.05 萬元，棗莊市薛城區 住房和城鄉建設局（以下簡稱“薛城住建局”）為公司唯一股東，薛城區人民政 府（以下簡稱“薛城區政府”）為公司實際控制人。

截至 2019 年末，公司擁有 7 家二級子公司，較 2018 年末增加 1 家，即公司 于 2019 年 11 月 04 日出資設立的棗莊晟恒置業有限公司。

3、經營概況

公司營業收入和毛利潤均有較大幅度下降，仍主要來自于保障房建設和商品房銷售等業務

作為薛城區重要的保障房建設和公用事業運營主體，公司繼續從事棗莊市薛 城區保障房建設、公用事業運營及商品房銷售等業務。2019 年，公司營業收入仍主要來自于保障房建設及商品房銷售業務收入，同比減少 39.45%，主要為多 個保障房建設項目確認收入完畢所致；水務、污水處理和供熱等公用事業運營業務收入是公司營業收入的重要補充。此外，2019 年，公司其他業務收入大幅減 少，主要系 2018 年發生的非經常性土地轉讓收入持續性不強所致。

公司毛利潤主要來自于保障房建設及商品房銷售業務，2019 年同比減少 0.31 億元。同期，公司綜合毛利率為 2.06%，較 2018 年同比下降 1.94 個百分點。

4、保障房建設

公司繼續從事棗莊市薛城區內棚戶區改造及保障性住房建設，業務具有較 強的

區域專營性；在建保障房項目投資規模較大，面臨較大的資本支出壓力受薛城區政府委托，公司繼續從事薛城區范圍內棚戶區改造及保障性住房建設，業務區域專業性較強。保障房建設業務由公司本部和子公司盛泰房開負責。

公司保障房建設業務及收入確認模式無變化。2019 年，公司就新華街棚戶區改造項目確認收入 3.84 億元。截至 2019 年末，公司在建重點棚戶區改造項目為薛城區新華街一期棚戶區改造項目，計劃投資 19.41 億元（含土地出讓金 4.39 億元），尚需投資 14.85 億元，仍面臨一定的資本支出壓力。未來隨著募投項目 新華街區域一期建設完成及二期項目的逐步完工，政府支付的項目工程款將形成公司的主要收入來源。

5、商品房銷售

商品房銷售收入是公司營業收入的主要來源，但受房地產市場影響，未來 公司該業務收入的規模存在不確定性

房地產開發業務繼續由公司本部和子公司盛泰房開負責。其中，公司本部具 有房地產開發二級資質。公司商品房銷售業務收入分為兩類，一是公司從事商品房開發取得的收入；二是保障房建設項目配套商業住宅、門市、車位的銷售及回 遷安置后剩余房源對外銷售收入。

2019 年，公司商品房銷售收入主要來自金水灣項目銷售，確認銷售收入為 1.09 億元，結轉成本 0.63 億元，毛利率較上年末有所增加，主要系房地產景氣 度上升導致價格上升所致。

截至 2019 年末，公司在建商品房項目主要為香樟園、仲建商務廣場和金科公寓。仲建商務廣場規劃建筑面積 3.10 萬平方米，計劃總投資 3.13 億元，累計 已投資 1.77 億元。公司在建的商業地產項目位于薛城區城市核心區域，可售面 積較大，隨著逐步入市銷售為公司收入持續增長提供了一定支撐。但受房地產市場影響，未來公司該業務收入的規模存在不確定性。

6、水務業務

公司自來水供應和污水處理業務區域專營性較強，收入規模保持穩定

公司水務業務包含供水、供水工程及污水處理，其中供水及水務工程由三級子公司源興供排水 2 負責。公司是薛城區重要的供水公司，負責薛城城區的供水及水務工程安裝業務 3。2019 年，公司供水業務區域仍為薛城老區及棗莊市高 新技術產業開發區，供水價格未發生變化。

2019 年末，公司規劃日供水能力合計為 8 萬立方米（其中長江水廠 5 萬立 方米、永福水廠 3 萬立方米），實際日供水能力 4 萬立方米/日；2019 年，公司供水量 1441 萬立方米，市場占有率為 100.0%，實現供水收入 3567.81 萬元。

同時，公司就千山水榭花都、公園悅府 A 區、新華街回遷等新開發社區鋪設管網和安裝水表形成水務工程收入 1288.53 萬元，在建的供水管網安裝工程主要為公園悅府 B 區、現代城、景惠嘉園等小區供水安置配套工程等。

公司不再負責污水處理業務 4，同期產生的營業收入為前期的遞延收益，收入持續性較差。

2019 年，公司獲得供水補貼收入 837.00 萬元，污水處理政府補貼 47.87 萬元。